Публикации в СМИ

  • 07.12.2018
    Авторская колонка Вадима Пахаленко

    Forbes.ru

    Доходы важнее ставок: почему замедлился рост ипотеки

    Если раньше рост ипотечного кредитования подстегивался снижением процентных ставок, то сейчас на него влияют сугубо макроэкономические факторы — слабая динамика реальных доходов населения и его негативные ожидания относительно будущих заработков.
    На первый взгляд, ипотека устойчиво растет и остается драйвером розничного кредитования. При этом объем просрочки не вызывает никаких опасений и сохраняется на стабильно низком уровне. Так ли все благополучно на самом деле? В последние два месяца, по которым есть статистика, — сентябрь и октябрь — темпы роста ипотеки оказались самыми низкими за весь 2018 год. По нашим предварительным оценкам, данные за ноябрь будут аналогичными.
    Да и в целом, если присмотреться, мы видим фактически нисходящий тренд на рынке ипотечного кредитования. Ипотека приросла (мы сравниваем месяцы 2018 года с соответствующими периодами 2017 года) в январе на 109%, в феврале на 93%, в марте на 60% и так далее с небольшими колебаниями до 39% в сентябре и 40% в октябре.
    По нашему мнению, объяснение происходящему лежит в области макроэкономики. Очевидно, существует прямая зависимость между реальными располагаемыми доходами населения, ожиданиями по своему доходу и готовностью брать ипотеку.
    Напомню, что часто говорят «ввязаться в ипотеку», имея в виду, что обычно кредит на покупку недвижимости берут не на год и не на два, а поскольку речь идет о жилье, часто для многих единственном, то и решение принимается взвешенно и осторожно. И люди опасаются, что в их жизни что-то пойдет не так.
    Но для большинства иного способа улучшить свои жилищные условия просто не существует. Таким образом, если раньше рост ипотеки в известной степени ограничивался ставками, то теперь, после их падения, главным фактором становится макроэкономический.
    По данным опроса ВЦИОМ, ипотеку в ближайшие пять лет решили взять пять миллионов семей. Однако, рискну предположить, что решение это не окончательное в силу необходимости у большинства домохозяйств учитывать в своем бюджете и другие расходы. Другими словами, у значительной части населения нет достаточных средств для того, чтобы планировать в семейном бюджете ежемесячный платеж по ипотеке. Можно смело предположить, что и объем накоплений домохозяйств на первоначальный взнос тоже не вырос. Таким образом, мы наблюдаем сужение платежеспособного спроса.
    Еще одна причина такой статистики заключается в эффекте низкой базы. В конце позапрошлого года программа господдержки ипотеки была завершена, соответственно, в начале 2017 года спрос был в какой-то степени удовлетворен, потом рынок ненадолго замер, а дальше опять рос уже благодаря быстрому падению ставок и достижению ими минимальных уровней.
    Отметим, кстати, что последовавший в августе-сентябре 2018 года небольшой рост ставок из-за разворота денежно-кредитной политики Банка России значительно не повлиял на готовность брать ипотеку. Увеличение ежемесячного платежа (это основной ориентир для многих) для типового кредита составило менее тысячи рублей, то есть оно не настолько сильное, чтобы отказываться от ипотеки.
    Банки в этой ситуации поддерживают качество портфелей на достаточно высоком уровне. Обратим внимание на тот факт, что минимальный взнос в России в большинстве банков составляет 15-20%. То есть с учетом стоимости залога ипотечные кредиты были и являются крайне низкорисковыми. Американский сценарий, который у нас любят вспоминать, в настоящее время невозможен, потому что банки просто не работают в ипотеке с рискованными клиентами.
    Однако ипотечное кредитование растет в стране не так давно, и с учетом срока, на который выдается ипотека, портфель можно считать еще молодым. По этой причине объем просрочки может просматриваться не очень хорошо.
    При этом рост выдачи ипотеки стал стабилен, и, как нам кажется, сейчас российский рынок вышел на некое плато и есть экономические предпосылки для его сохранения. Итоговые цифры по динамике ипотечного кредитования в конце 2019 года мы ожидаем более скромные, чем в уходящем году. Свое влияние на рынок окажет и рост стоимости жилья, и решение ЦБ ужесточить требования к первоначальному взносу.
    Скрыть текст
    www.tkbbank.ru/bank/press/publisher/151648/
  • 08.02.2018
    Авторская колонка Вадима Пахаленко

    Forbes.ru

    Ограниченная льгота. Что не так с новой программой господдержки ипотеки

    Словосочетание «ипотека с господдержкой» уже стало устойчивым. Запущена новая программа, и в соответствии с ней ставка по ипотеке для семей, у которых родится второй ребёнок, составит 6% в первые три года, а если происходит ещё одно прибавление в семействе, то льготная ставка продлевается дополнительно на пять лет. Минстрой, по словам Путина, оценил охват программы в полмиллиона семей.
    Напомним, что в позапрошлом году завершилась куда более масштабная программа поддержки, действовавшая два года. Она, конечно, помогла и банкам, и клиентам, но главной целью её была поддержка экономики через поддержку застройщиков. На пике кризиса без неё (программы) многие из них столкнулись бы с серьёзными трудностями. А это автоматом потянуло бы за собой кучу других проблем, связанных с замороженным строительством, митингами обманутых заёмщиков и так далее.
    В сущности, ипотека один из тех сегментов экономики, который уже давно прекрасно регулирует сам себя рыночными способами. И если прошлая программа была задействована примерно в 30%-35% выдач, то новая, очевидно, не станет столь масштабным явлением не только в силу демографических причин, но и в силу ряда содержащихся в ней ограничений. При этом усилия по изменению демографической ситуации в стране - очень правильные действия. Это важная задача государства, которую оно должно так или иначе решать. Однако у программы есть ряд моментов, которые являются как минимум дискуссионными.
    Первое – в поддержке, видимо, нуждаются и «более многодетные» семьи, у которых рождается, например четвёртый или пятый малыш. Таких, конечно, немного, но, тем не менее, они есть. Ещё одно существенное на наш взгляд ограничение заключается в том, что ипотеку по этой программе по большому счёту можно взять только на новостройку. И это не совсем правильно. Покупка квартиры в новостройке подразумевает, что потребуется некоторое время на постройку объекта, его приёмку комиссией и ремонт. Последний, как известно, в новостройке занимает даже при самом благополучном раскладе несколько месяцев и требует разнообразных ресурсов – и финансовых, и душевных. В этой ситуации для многих семей с совсем маленькими детьми логичным выходом могла бы стать покупка квартиры на вторичном рынке: в некоторых случаях можно просто заехать и жить или ограничиться косметическим ремонтом, существенно менее сложным. Таким образом, от программы господдержки, при всех её плюсах оказывается отрезанной существенная часть потенциальных получателей. Теоретически программа позволяет покупку вторички у юрлица, но по факту таких объектов очень немного.
    Есть ещё ограничения, которые распространяются, в том числе, и на молодые семьи. Одно из них – это требования к первоначальному взносу. Последние нововведения регулятора поставили ограничения для ипотеки с первоначальным взносом менее 20% и по сути запрет ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. Это действительно больной вопрос. С одной стороны давно доказано, что чем выше размер первоначального взноса, тем меньше вероятность неплатежей, причём это не только отечественная, но и зарубежная статистика. С другой – молодым семьям действительно сложно накопить на первоначальный взнос, особенно в том случае, если люди живут в съёмной квартире и не используют в качестве первоначального взноса деньги от продажи другой квартиры. И здесь есть над чем подумать, особенно с учётом имеющегося опыта работы с материнским капиталом. Комбинирование поддержки и выделение капитала на первоначальный взнос могло бы стать очень хорошим подспорьем.
    Следующее ограничение – стоимость жилья. Одно только субсидирование ипотечной ставки не улучшит ситуацию с жилищными условиями семей, пока стоимость квадратного метра не станет доступной для людей со средним доходом, особенно в городах-миллионниках.
    Таким образом, решение обозначенных выше вопросов действительно может дать дополнительный хороший толчок для улучшения демографической ситуации в стране, а также для развития и поддержки молодых семей. А по данным АИЖК, фактически половину ипотечных кредитов как раз и берут молодые люди, с одним или двумя детьми.

    Скрыть текст
    www.tkbbank.ru/bank/press/publisher/147792/